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近年來，國家積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。我國現(xiàn)行征收的稅種中，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅的計稅基礎(chǔ)均以房地產(chǎn)“評估價值”為基準。房屋價值評估這一前置條件是國家房地產(chǎn)相關(guān)稅收的重要計稅標準，影響我國稅收的“稅基”。

房地產(chǎn)評估是專業(yè)的評估人員在綜合分析了房地產(chǎn)的幾個影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)科學的評估方法和一定的評估目的以及估價經(jīng)驗，對房地產(chǎn)的價值進行判斷和推測，并出具評估報告。但是給出的評估報告是否公正客觀、當前該行業(yè)的法律法規(guī)是否對該行業(yè)進行了規(guī)范、是否有專門的機構(gòu)進行風險監(jiān)督呢？

根據(jù)筆者在實際工作中的了解，當前我國“房地產(chǎn)業(yè)價值評估”市場仍存在諸多亂象：

行業(yè)無序競爭下風險與收益的博弈。當前的房產(chǎn)評估大都是“走過場”，全憑委托人跟評估機構(gòu)談。一些新設(shè)立的小的評估機構(gòu)，為了爭取業(yè)務，基本上是委托人要求什么價，他們就能評出什么價。從行政機關(guān)執(zhí)法來看，隨意評出的價格會給執(zhí)法者帶來執(zhí)法風險，給國家造成巨大的稅收損失。從評估機構(gòu)來看，價格隨意性會直接抹黑整個行業(yè)。

當前房地產(chǎn)評估機構(gòu)的技術(shù)人員普遍專業(yè)性不強。做房地產(chǎn)評估的技術(shù)人員多是剛畢業(yè)的大學生，平均年齡較低，且所學專業(yè)參差不齊，很多和房地產(chǎn)評估關(guān)聯(lián)性不大。當前很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)的主要業(yè)務是房地產(chǎn)抵押報告，這種報告已經(jīng)接近流水化作業(yè)，對工作人員的專業(yè)性要求不高，遠遠達不到一個估價師的水平。行業(yè)的無序競爭，使得從業(yè)人員收入得不到保障，從而造成整個行業(yè)發(fā)展的惡性循環(huán)。

對于有異議的評估值無法提起實質(zhì)性復核鑒定。我國雖然有相關(guān)規(guī)定，被拆遷人對評估報告有異議的，有權(quán)提起復核，復核后有權(quán)提起專家委員會鑒定，但是實踐中，被拆遷人往往根本見不到評估機構(gòu)，也拿不到正規(guī)的評估報告，如果對評估值有異議，也無法提起復核鑒定，變相剝奪了被拆遷人的程序性權(quán)利。

為此，筆者建議：加快房地產(chǎn)評估行業(yè)法律的制定和修改，促進評估行業(yè)的健康發(fā)展；改變評估行業(yè)散兵游勇、各自為政、多頭管理的局面，盡量避免各個評估專業(yè)在執(zhí)業(yè)準則、規(guī)則以及管理上存在巨大的差異，加強治理整頓和監(jiān)管，營造公平競爭的房地產(chǎn)估價行業(yè)環(huán)境，依法維護房地產(chǎn)估價活動的獨立性，協(xié)助房地產(chǎn)評估協(xié)會建立和完善信用檔案等自律機制；充分發(fā)揮稅務師行業(yè)力量，貫徹落實我國房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。

（作者系九三學社河南省委會經(jīng)濟委員會副主任、河南中翰盛勝稅務師事務所所長）